Budowa domu

Dni są co raz cieplejsze, a więc coraz bliżej sezon budowania domów i wszelkich poważniejszych remontów wymagających pracy na zewnątrz. Ze względu na  duże  koszty wspomnianych prac, bardzo często trzeba się wspomóc  kredytem budowlanym hipotecznym, przy mniejszych pracach możemy poprzestać na kredycie gotówkowym.

Kredyt hipoteczny niezależnie od banku wymagać będzie od nas abyśmy byli właścicielami nieruchomości, a także posiadali pozwolenie na budowę (zamiennie ze zgłoszeniem – według nowelizacji prawa budowlanego od lipca 2015 roku). W niektórych bankach możliwe jest też sfinansowanie zakupu działki i budowy domu jednym kredytem.

Jeśli jesteśmy posiadaczem działki, mamy w części banków ułatwione zadanie, ponieważ jej wartość jest liczona przez bank jako Nasz wkład własny. W części jednak doliczana będzie tylko do wartości nieruchomości, a wkład własny i tak musimy wykazać. Niezależnie od wariantu jej wartość jest ważnym czynnikiem w kredycie, dlatego dobrym rozwiązaniem jest zrobienie wyceny prywatnie. Należy jednak mieć na uwadze, czy taki operat szacunkowy będzie honorowany przez bank.

Z kredytowego punktu widzenia kolejnym bardzo istotnym parametrem jest powierzchnia budowanego domu. Niektóre banki zwracają uwagę wyłącznie na powierzchnię użytkową, inne zaś na całkowitą powierzchnię realizowanej inwestycji. Parametr ten ma znaczenie przy określaniu minimalnych kosztów budowy. Zdecydowana większość banków określa minimalny koszt budowy poprzez „m2” domu, weryfikując tym samym czy wnioskowany kredyt budowlany – wraz z posiadanym wkładem własnym klienta – pozwoli na zakończenie inwestycji tzn. uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Jeśli kwoty te według oceny banku okażą się niewystarczające, bank może wymagać od nas wnioskowania o  wyższą kwotę kredytu, bądź też odmówić jego udzielenia.

Podstawowym dokumentem, mającym wpływ na decyzję o przyznaniu kredytu jest kosztorys prac budowlanych. Na jego podstawie bank szacuje czy inwestycja ma szansę zostać zrealizowana oraz określa harmonogram i wysokość wypłacanych transz na budowę. Banki mają określone wzory takich kosztorysów i często wymagania dotyczące podziału całkowitej kwoty kredytu na poszczególne etapy inwestycji. Dostarczenie tych dokumentów sprawia sporo trudności klientom, ale razem z doświadczonym ekspertem i znającym się na rzeczy budowlańcem jest to do wypełnienia.

Kredyt budowlany wypłacany jest w transzach, których wysokość wynika ze złożonego w banku kosztorysu prac budowlanych. W czasie wypłaty transz, kredytobiorca zobowiązany jest jedynie do spłaty odsetek od wypłaconej kwoty, zaś pełną spłatę rat kapitałowo – odsetkowych rozpoczyna najwcześniej po całkowitej wypłacie kredytu. Na wypłatę kredytu i realizację budowy banki najczęściej wyznaczają 2-letni, maksymalnie 3-letni okres.

Większość banków uzależnia wypłatę kolejnej transzy kredytu od rozliczenia się z poprzednio wypłaconej kwoty, a rozliczanie następuje zwykle w formie inspekcji upoważnionego pracownika banku. To on potwierdza czy założone w kosztorysie prace budowlane zostały zrealizowane. Prace muszą być potwierdzone również odpowiednim wpisem w dzienniku budowy. Banki w większości odeszły już od potwierdzania prac fakturami na zakup materiałów i/lub robociznę.

Kredyt budowlany jest postrzegany jako jeden z najbardziej skomplikowanych produktów bankowych na rynku, zarówno na etapie wyboru banku, złożenia dokumentacji jak i jego wypłaty. Warto przy wyborze kredytu budowlanego skorzystać z porad eksperta, który przejmie część obowiązków na siebie, ułatwiając całą procedurę, a także negocjując z bankiem parametry cenowe kredytu.